בימים אלו ניתן פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בעניין לפריס אחזקות (ע"מ 1176-08).
עניינו של פסה"ד בחברה המסווגת כעוסק מורשה, אשר רכשה בשנת 1999 מספר קומות משרדים, 64 מקומות חניה ומחסנים בבניין שהיה באותו עת בהליכי בניה (בניין שער העיר ברמת גן). מס התשומות ברכישת הנכס הותר בניכוי. החברה קיבלה את החזקה בנכס בשנת 2003 עם זאת, היא לא השכירה את המשרדים, אלא רק את מקומות החניה והמחסנים.
שטחי המשרדים, עמדו למעשה ריקים במשך כארבע שנים עד אשר הושכרו על ידי המערערת, לשוכרים שונים.
במהלך התקופה זו, שילמה המערערת לחברת הניהול של הבניין דמי ניהול המשולמים, בין אם הבעלים השכיר את הנכס שבבעלותו, ובין אם לאו. המערערת ניכתה את מס התשומות ששילמה עבור דמי הניהול. מנהל מע"מ שלל את דרישת הניכוי בהסתמכו על סעיף 41 לחוק מע"מ, קרי – אין לנכות מס תשומות אלא אם הן לשימוש בעסקה חייבת במס. ובהעדר הכנסות - לא ניתן לנכות מע"מ התשומות, כך לדברי המנהל.
המחלוקת המשפטית הינה ביחס לרמת הסבירות הנדרשת לקיומה בעתיד של עסקה החייבת במע"מ, על מנת שניתן יהיה לקזז כיום את מס התשומות?
ביהמ"ש העליון בפס"ד צביון (ע"א 1651/08) ובפס"ד אי די אר (ע"א 891/08) קובע כי עוסק המבקש לנכות מס בגין תשומות, עליו להראות כי קיימת הסתברות גבוהה לקיומה בעתיד של עסקה חייבת בחינת ההסתברות הינה בחינה אובייקטיבית, יש להראות אינדיקציות ברורות לכך שהעסקה עתידה להתרחש בפועל. ביהמ"ש מונה מספר סממנים איכותיים לבחינת התממשותה של עסקה עתידית ב"הסתברות גבוהה", ובהם:
§ תוכנית עסקית סבירה - גם המשיב הכיר בתשומות הרכישה לאור העובדה כי קיימת כוונת השכרה וגם המציאות בדיעבד מעידה על קיומה של תוכנית עסקית סבירה.
§ מהות העסק - השכרת נדל"ן היא פעילותה היחידה.
§ מימד הזמן - פרק זמן של ארבע שנים, בשוק נדל"ן,אינו בבחינת "עתיד רחוק".
§ בקיאות מקצועית - הבעלים בעקיפין הינו בעל חברת נדל"ן ידועה וכן הנכס נוהל ע"י חברת ניהול נכסים.
§ מצב השוק - במידה וניתן להוכיח כי בשל מצב השוק הוחלט שלא להשכיר עד לעליית מחירי ההשכרה.
§ מכלול הנסיבות של העוסק והעסקה – מבחן על אשר ניתן במקרה דנן לראות כי מתקיים שכן אין המדובר בעסקה ערטילאית ובלתי סגורה כפי שנדון בפס"ד צביון אלא הוצאות שהכרח לשאת בהן כבעל נכס.
נעיר כי, ביהמ"ש איזכר את העובדה שפקיד השומה דווקא כן התיר את הוצאות דמי הניהול השוטפים כהוצאה, אף כי לא זו הייתה העובדה שהכריעה את הפסק דנן, אלא כלל הנקודות דלעיל.
בסיכום, אנו סוברים כי הן מן העולה מפס"ד זה , והן מהתכלית הכלכלית המופיעה בשנים האחרונות בהלכות ביהמ"ש העליון טוב תעשה רשות המסים על שתי זרועותיה אם תכיר בהוצאות שהן הכרחיות לצורך שימור הפוטנציאל העיסקי (גם העתידי), ויזנחו את התיאוריה המיושנת הדווקנית של "ההוצאות הטרום עסקיות" אשר אינן מותרות בניכוי.
נכתב ע"י רו"ח (משפטן) ישי כהן
